Auslese 8/2011

Kaufpreis allein ist zu wenig - Die Nebenkosten beim Liegenschaftsankauf

Bei der Anschaffung einer Immobilie ist in erster Linie ein guter Preis ausschlaggebend. Stimmt Preis und Leistung wird die Liegenschaft oder Wohnung gekauft.

Nicht vergessen sollte man aber, dass es mit der Zahlung des Kaufpreises bzw der Miete nicht getan ist.

Folgende Nebenkosten, die von der Höhe des Kaufpreises abhängig sind, sind im Ankauf jedenfalls mit zu kalkulieren:

Öffentliche Abgaben und Gebühren:

• 3,5 % Grunderwerbsteuer (2 % bei Anschaffungen im Familienkreis)

• 1,1 % grundbücherliche Eintragungsgebühr

Die Grunderwerbsteuer und Eintragungsgebühr wird in der Regel gemeinsam mit dem Kaufpreis fällig. Die Zahlung erfolgt entweder auf das speziell für den Kaufvertrag eingerichtete Treuhandkonto oder das Fremdgeldkonto des Vertragserrichters.

Der Vertragserrichter ist verpflichtet, im Wege der Selbstbemessung, die Grunderwerbsteuer zu berechnen und gemeinsam mit der Eintragungsgebühr an das Finanzamt abzuführen.

Verabsäumt der Vertragserrichter die fristgerechte Überweisung und entstehen dadurch zusätzliche Kosten, können diese beim Vertragserrichter geltend gemacht werden, da er diesbezüglich seiner vertraglichen Verpflichtung nicht ordnungsgemäß nachgekommen ist.

Ungeachtet dessen, was im Kaufvertrag zur Kostentragung vereinbart wurde, sind diese öffentlichen Abgaben und Gebühren im Außenverhältnis so genannte Solidarschulden, das heißt, das Finanzamt kann sich sowohl an den Käufer, als auch an den Verkäufer wenden.

Wurde der Kaufvertrag mit der aufschiebenden Bedingung abgeschlossen, werden die Nebenkosten erst mit Rechtswirksamkeit des Vertrages zur Zahlung fällig.

Maklerhonorar:

War beim Liegenschaftskauf ein Makler involviert, wird mit Unterfertigung des Kaufvertrages auch dessen Honorar zur Zahlung fällig. Die Höhe des Maklerhonorars ist grundsätzlich Vereinbarungssache.

Der Makler hat die Verpflichtung, zum frühestmöglichen Zeitpunkt über seinen Honoraranspruch aufzuklären.

Wird er sowohl für den Verkäufer, als auch für den Käufer tätig, kann er von beiden Seiten ein Honorar verlangen, sofern dies so vereinbart wurde. Der Makler hat spätestens vor Abgabe eines verbindlichen Kaufanbotes die Käufer darüber aufzuklären, dass für seine Tätigkeit ein Honorar anfällt und die Höhe des Honorars bekanntzugeben.

Unterlässt der Makler dieser Aufklärung, kann es in weiterer Folge bei der Geltendmachung des Honorars Schwierigkeiten geben.

Der Immobilienmakler ist bei seinen Honoraranspruch gesetzlich beschränkt; der Provisionsanspruch darf maximal wie folgt lauten:

• Kaufpreis bis € 36.336,42                                                               4%
• Kaufpreis zwischen € 36.346,43 - € 48.448,49                           € 1453,46 (Fixpreis)
• darüber liegende Kaufpreise                                                          3%

Die Maklerprovision versteht sich jeweils netto, somit zzgl 20 % Ust.

Vertragserrichtung:

Auch die Kosten der Vertragserrichtung sind Verhandlungssache. Hier sind die Preise durchwegs sehr unterschiedlich und lohnt es sich, hier mehrere Angebote einzuholen.

Telefonische Anfragen, mit welchen Kosten man bei einer Vertragserrichtung zu rechnen hat sind jedoch tückisch. Der Vertragserrichter kann am Telefon nicht sämtliche mit der Durchführung des Kaufvertrages notwendigen Veranlassungen abschätzen, zumal oft genug sowohl die Verkäufer als auch die Käufer nicht ausreichend darüber Bescheid wissen, welche Veranlassungen zu setzen sind.

Das Honorar bemisst sich neben der Übernahme des Haftungsrisikos, insb. nach dem erforderlichen Leistungsumfang:

• Ist lastenfrei zu stellen?
• Haben Dritter an der Liegenschaft Rechte, die man berücksichtigen muss?
• Sind Pfandrechte einzuverleiben?
• Wird eine bestehende Wohnbauförderung übernommen?
• Bedarf der Kaufvertrag einer Genehmigung nach dem AusländergrundverkehrsG?
• Ist eine Vertragspartei minderjährig oder nicht umfassend geschäftsfähig?
• Werden Teile der Liegenschaft abgeteilt?
• Wird Wohnungseigentum begründet?

All diese Fragen haben Auswirkungen auf die Honorargestaltung. Telefonisch kann daher in der Regel nur ein Richtwert bekannt gegeben werden.

In der Praxis bewegen sich die Vertragserrichtungshonorare, jeweils abhängig vom Kaufpreis und dem damit für den Vertragserrichter zu übernehmenden Risiko, insbesondere im Hinblick auf die Übernahme von Treuhandgelder und die damit verbundene Haftung, zwischen 1 - 3 % des Kaufpreises, zuzüglich Barauslagen, Gerichtsgebühren und Umsatzsteuer.

Unter die Barauslagen fallen üblicherweise:

• Beglaubigungskosten des Notars
• Grundbuchsauszüge
• Kopien
• Porto und Versandkosten

Die Beglaubigungskosten des Notars werden entweder direkt an den Käufer verrechnet oder gemeinsam mit den Vertragshonorar. Die Höhe der Beglaubigungskosten ist wiederum abhängig davon, wie viele Unterschriften zu beglaubigen sind und, ob neben dem Kaufvertrag auch eine Finanzierung, somit eine Pfandurkunde zu unterfertigen ist. Auch die Kosten des Notars orientieren sich an der Höhe des Kaufpreises bzw der finanzierten Kreditsumme.

Kreditfinanzierung:

Wird der Kaufpreis kreditfinanziert ist in der Regel auch ein Pfandrecht auf der Liegenschaft sicherzustellen. Neben dem Kreditvertrag wird daher in der Regel auch eine Pfandurkunde oder ein Schuldschein ausgestellt.

Die Banken, Bausparkassen oder Kreditinstitute verrechnen in der Regel folgende, von der Kreditsumme berechneten, Nebenkosten:

• 0,5 % - 3% Kreditbearbeitungsgebühr der Bank
• 1,2 % grundbücherliche Eintragungsgebühr
• Schätz- und  Bewertungskosten der Immobilie
• Beglaubigungskosten des Notar (entfallen bzw. verringern sich, wenn die Urkunden gemeinsam mit dem Kaufvertrag unterfertigt werden)

Im Falle der Zwischenfinanzierung behelfen sich die Banken oftmals auch damit, lediglich die beabsichtigte Verpfändung im Grundbuch sicherzustellen (Verpfändungsrangordnung). In diesem Fall reduziert sich die Kosten für die Eintragung im Grundbuch auf 0,6 %.

MERKSATZ:

Bei der Bedarfsermittlung der finanziellen Mittel sollten daher zum Kaufpreis rd. 10% an Nebenkosten mitkalkuliert werden.