Auslese 7/2011

Vertrauen ist gut, Kontrolle besser - Die alljährliche Betriebskostenabrechnung

Mit spätestens 30. 6. haben sämtliche Liegenschaftseigentümer/Hausverwaltungen die Betriebskosten für das vergangene Kalenderjahr abzurechnen und an die Mieter/Eigentümer zu übermitteln.

Auch wenn die oft endlosen Tabellen nicht wirklich zum Lesen anregen, kann sich die genaue Durchsicht jedenfalls auszahlen. Immer wieder werden im Rahmen der BK-Abrechnung Positionen an die Mieter weiterverrechnet, die gar nicht von Ihnen zu übernehmen sind.

Was versteht man unter Betriebskosten?

Unter Betriebskosten versteht man die Kosten im Zusammenhang mit dem laufenden Betrieb bzw. der laufenden Pflege der Liegenschaft, somit sind sämtliche Aufwendungen, die nicht zum laufenden Betrieb gehören, sondern außergewöhnlich sind, wie insbesondere Reparaturen, Neuanschaffungen etc. nicht unter den Betriebskostenbegriff zu subsumieren und können daher auch nicht ohne weiteres den Mieter weiterverrechnet werden.

Als Betriebskosten versteht man insbesondere solche Ausgaben, die in regelmäßigen Abständen wiederkehren. Laufende, wiederkehrende Arbeiten, die notwendigerweise mit einem Haus verknüpft sind, sind von den Mietern zu übernehmen.

Außerordentliche Ausgaben sind somit nicht als zum laufenden Betrieb zu zählen. Ein Erhaltungsaufwand, mit dem auch eine notwendige Erneuerung einhergeht oder außergewöhnliche Betreuungs- oder Instandhaltungsmaßnahmen sprengen den Rahmen der Betriebskosten.

So fallen auch durchaus nützliche Neuanschaffungen nicht unter die Betriebskosten.

Was kann weiterverrechnet werden?

Abhängig davon, ob es sich um eine Wohnung, ein Einfamilienhaus oder ein Geschäftslokal handelt, können unterschiedliche Betriebskosten an die Mieter weiterverrechnet werden.

Das Mietrechtsgesetz, unter das im Wesentlichen sämtliche Mietwohnungen von Gemeinden, Genossenschaften oder sonstigen professionellen Vermietern fallen, sind hinsichtlich der Weiterverrechenbarkeit von Betriebskosten an die gesetzlichen Grenzen des MRG gebunden.

Dieser Betriebskostenkatalog gilt bei Mietgegenständen, die im Vollanwendungsbereich des Gesetzes liegen, als abschließend. Er kann durch vertragliche Vereinbarung somit nicht erweitert werden.

Bei anderen Mietverhältnissen, die nicht im Vollanwendungsbereich des MRG liegen (vermietete Eigentumswohnung, Einfamilienhäuser etc.), gilt diese Aufzählung jedenfalls als "Mindestkatalog", wobei es in solchen Fällen für die Übertragung von weiteren Kosten eine vertragliche Vereinbarung geben muss.

Der Betriebskostenkatalog gemäß § 21ff MRG:

• Kosten für die Versorgung/Entsorgung des Hauses mit Wasser; dazu gehören auch die Kosten der Errichtung, Wartung und Ablesung der Messeinrichtungen (Grundkosten, laufende Wartung und Überprüfung), nicht aber die Anschlusskosten

• Kosten der Rauchfangkehrung, Kanalräumung, Unratabfuhr und Schädlingsbekämpfung

• Kosten der Beleuchtung der allgemein zugänglichen Teile des Hauses, Räumlichkeiten und Durchgänge

• Kosten der angemessene Versicherung des Hauses

• Auslagen im Zusammenhang mit der Verwaltung des Gebäudes (der Betrag ist als Pauschale gesetzlich festgelegt und errechnet sich aus der Summe der Nutzflächen; derzeit darf ein Betrag von € 3,08/m² verrechnet werden)

• Kosten der angemessenen Aufwendungen der Hausbetreuung inklusive Personalkosten (Reinhaltung und Wartung der Allgemeinflächen, Betreuungspflicht der Gehsteige [inklusive Schneeräumung])

Ebenfalls im Rahmen der Betriebskosten werden die öffentlichen Abgaben vorgeschrieben, insbesondere die Grundsteuer.

Welche Positionen muss der Mieter nicht übernehmen?

Instandhaltungs-/Reparaturfonds:

Gerade bei der Vermietung von Eigentumswohnungen passiert es immer wieder, dass den Mietern auch die laufenden Vorschreibungen aus dem Instandhaltungs-(Reparatur-) fonds im Rahmen der Betriebskosten weiterverrechnet werden.

Nachdem der Reparaturfonds auf Instandhaltungsmaßnahmen abstellt, die dem Mieter nie (auch nicht unter Privaten) übertragen werden können, sind derartige Vorschreibungen unzulässig und können vom Mieter bis zu 30 Jahre zurückgefordert werden.

Bei der Anmietung von Eigentumswohnung sollte man sich daher von der Hausverwaltung eine Eigentümervorschreibung zeigen lassen, in der Betriebskosten oder Reparaturfonds immer gesondert ausgewiesen sind.

Entrümpelungskosten:

Auch wenn es sich hierbei um die Unratabfuhr im weiteren Sinne handelt, sind Entrümpelungskosten nicht ohne weiteres dem Mieter zu übertragen. Werden etwa herrenlos abgestellte Gegenstände am Gang oder sonstigen Allgemeinflächen entsorgt, dürfen diese Kosten allen Mietern nur dann übertragen werden, wenn der Vermieter die Herkunft des Gerümpels nicht mehr feststellen kann und die Beseitigung im Interesse aller Hauseigentümer gelegen ist oder dieser behördlich angeordnet wurde.

Wurde daher ohne vorherige Ankündigung eine Entrümpelung im Haus vorgenommen, ohne dass dem Mieter die Möglichkeit gegeben wurde, seine Gegenstände selbst zu entfernen, kann der Vermieter den Beweis nicht antreten, dass er die Herkunft der Gegenstände nicht hätte doch bestimmten Mietern zuordnen können, und somit die Kosten der Entfernung von diesem zu tragen gewesen wären.

Auch die Entsorgung zurückgelassener Gegenstände in einem vermieteten Keller nach Ende des Mietverhältnisses darf der Allgemeinheit nicht weiterverrechnet werden.

Unter diesen Voraussetzungen sind Entrümpelungskosten daher nicht zu übernehmen.

Grünanlagenpflege:

Die Entfernung abgestorbener Bäume, deren Ersatzpflanzung oder die erstmalige neue Anpflanzung bisher nicht vorhandener Gartenpflanzen sind keine Maßnahmen, die unter den Betriebskostenbegriff fallen. Diese Aufwendungen hat er Vermieter selbst zu tragen.

Unter Grünanlagenpflege wird lediglich die laufende Pflege der Grünflächen und jahreszeitlich bedingte regelmäßig notwendige Erneuerung der Einpflanzungen verstanden.

Portierkosten:

Immer wieder kommt es mittlerweile vor, dass im Zuge der Anmietung auch Leistungen eines "Hausmanagement" angeboten werden. Dabei handelt es sich möglicherweise um einen 24 h-Portierdienst, der auch Besorgungen vornimmt, Post entgegennimmt, bei dem Serviceleistungen Dritter bestellt werden können etc.

Diese Kosten fallen nicht unter den Betriebskostenbegriff des MRG und müssen daher vertraglich gesondert vereinbart werden.

Wie gehe ich vor, wenn die Betriebskostenabrechnung nicht stimmt?

Die Betriebskostenabrechnung ist bis 30. 6. des Folgejahres auszusenden und hat jeder Mieter die Möglichkeit, bei der Hausverwaltung oder beim Hauseigentümer die Belege einzusehen. Die Anfertigung von Kopien oder die Zusendung derselben ist jedoch kostenpflichtig, darf jedoch bei Kostenersatz nicht verweigert werden.

Vorsicht! - Die Verpflichtung des Vermieters zur Herausgabe der Belege bzw Kopien ist befristet und verfällt der Anspruch in der Regel binnen sechs Monaten ab Betriebskostenabrechnung.

Stellt sich im Zuge der Prüfung der Betriebskostenabrechnung heraus, dass einzelne Positionen unrichtig sind, ist dies dem Vermieter bzw. der Hausverwaltung schriftlich mitzuteilen.

Erfolgt keine Aufklärung oder Korrektur der Betriebskostenabrechnung besteht im Vollanwendungsbereich des MRG die Möglichkeit, gerichtliche Hilfe in Anspruch zu nehmen. Beim zuständigen Bezirksgericht oder der Schlichtungsstelle kann ein Antrag auf Prüfung der Jahresabrechnung oder einzelner Positionen hieraus gestellt werden.

Werden von der Hausverwaltung keine Belege vorgelegt bzw ist die Betriebskostenabrechnung nicht entsprechend aufgeschlüsselt, widerspricht sie den diesbezüglichen gesetzlichen Voraussetzungen und ist daher bis zu deren Klarstellung nicht zur Zahlung fällig und muss eine sich daraus ergebende BK-Nachzahlung bis zur Richtigstellung nicht geleistet werden.

Verabsäumt der Vermieter überhaupt, eine Betriebskostenabrechnung vorzunehmen, kann er ebenfalls durch die Inanspruchnahme von Gerichten/Schlichtungsstellen hierzu angehalten werden.